Экспертиза перепланировки квартиры/дома

Случаи, когда не нужно согласование перепланировки:

• перегородки внутри квартиры без изменений;
• дверные и оконные проемы остаются на месте;
• двери на местах, предусмотренных на плане БТИ;
• конструкция пола не меняется;
• сантехника, трубы, газопровод — всё остается на своих местах.

Глобально перепланировки делятся на два типа:

• простые
• сложные.

Техническое заключение на перепланировку (текстовая часть) включает:

• 1. Титульный лист.
• 2. Введение и оглавление (содержание).
• 3. Общая часть. Сюда входят общее описание здания, характеристики конструктивных элементов и материалов, а также техническое задание и заявление заказчика.
• 4. Результаты обследования исследуемых (затрагиваемых) конструкций с указанием особенностей и дефектов. В результатах обследования описывается информация о типе перекрытий, заполнении плит, прогонах и балках, звукоизоляции, содержится информация о дефектах перекрытий и показателях прочности материала перекрытия.
• 5. Расчеты по прочности (при необходимости), несущей способности затрагиваемых конструкций (стеновых панелей, балок, перекрытий и т.д.).
• 6. Общие выводы о возможности будущей или допустимости выполненной перепланировки и рекомендации по производству работ.
• 7. Список нормативной документации, используемой при разработке технического заключения: перечень нормативно-правовых актов и регламентирующих документов.
• 8. Данное свидетельство является подтверждением того, что проектная документация была разработана в соответствии с требованиями СРО (саморегулируемой организацией).

Техническое заключение на перепланировку (графическая часть) включает:

• 1. План квартиры на момент обследования. План до перепланировки отражает текущее состояние исследуемого объекта, расположение перегородок (в случае с планируемой перепланировкой) и мероприятия, которые были выполнены (в случае разработки ТЗ по факту).
• 2. План квартиры с предполагаемыми (или произошедшими) изменениями.
• 3. Чертежи и схемы обследуемых конструкций – по осям, с указанием мест замеров прочности и вскрытий отделочных слоев. Также, расположение фактически выполненных или предполагаемых проемов, разрезы и напряжения в организованных простенках.
• 4. Фотоматериалы
• 5. Поэтажный план и экспликация.

Нормативные и технические документы, регламентирующие проведение строительной экспертизы зданий и сооружений:

• Градостроительный кодекс РФ;
• Жилищный кодекс РФ;
• СП 13-102-2003. Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений;
• МРР 2.2.07-98. Методика обследования зданий и сооружений при их реконструкции и перепланировке и др.
• ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»;
• ВСН 57-88. «Положение по техническому обследованию жилых зданий»;
• ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально культурного назначения»;
• ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
• Гроздов В.Т. «Техническое обследование строительных конструкций зданий и сооружений», С-Петербург, 1998 г.;

Документы для проведения экспертизы в каждой отдельной ситуации отличаются, но как правило это:

• кадастровый план;
• технический план;
• проект с новой планировкой;
• выписка из ЕГРН/ свидетельство о праве собственности;
• проектная и исполнительная документация;
• акты освидетельствования скрытых работ и испытаний конструкций;
• другая обязательная документация.

Вопросы строительно-техническому эксперту в различных ситуациях:

• 1. Соответствует ли качество выполненных работ условиям договора подряда, а также требованиям строительных норм и правил? В каком объеме и сметной стоимости были произведены строительные работы?
• 2. Какова стоимость некачественно выполненных строительно-монтажных/ремонтных работ?
• 3. Какова стоимость устранения некачественно выполненных строительно-монтажных/ремонтных работ?
• 4. Определить стоимость работ по устранения недостатков, возникших по вине подрядчика?
• 5. В нужном ли объеме выполнены строительные или ремонтные работы?
• 6. Чем вызваны отступления от сметы или проекта? Умышленными действиями, ошибками исполнителей или сторонними причинами?
• 7. Какие присутствуют отклонения от проектно-сметной документации или от имеющихся правовых норм?
• 8. По чьей вине возникли дефекты у возведенного или отремонтированного объекта?
• 9. Могут ли имеющиеся дефекты стать причиной для необходимости прекращения эксплуатации объекта?
• 10. Соответствует ли проектная документация заключенному между исполнителем и заказчиком договору?